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    焦點里的長三角樓市

    2020年09月05日  07:00  21世紀經濟報道  唐韶葵 

    一個地區或者城市人口持續凈流入,用淺顯的道理講就是房子會變成供小于求的商品,價格自然會漲上去。

    8月31日,天氣晴好,江蘇常州市中心某處甜品店。

    “好怕出政策啊,想買的新房還沒有開盤?!眲⑽酰ɑ┰诤团笥押认挛绮璧臅r候,刷到一條無錫發布房地產“調控新政”的消息。劉熙從事房地產相關行業,出于職業敏感,她擔心常州不久后也會出“新政”,不禁把手中的奶茶放下,打開手機網頁搜索起“常州房產新政”。

    房子還能“炒”嗎?

    劉熙是常州本地人,名下已經有一套房產,準備買第二套。她看中的某盤預售證近期會批下來。因此,她擔心政策有變——如果常州提高二套房首付,那么攢了幾年的首付款有可能不夠,要買還得再想辦法籌錢。

    按照常州公積金中心目前執行的貸款政策,首套房貸款,144平方米以下的仍執行首付20%,144平方米以上的首付最低30%;二套房及以上貸款首付仍保持40%。

    相比常州周邊的其他城市,如蘇州2016年在二套房首付50%基礎上,將有戶籍首套有貸款的二套房首付比例調整到80%,常州現行的政策顯然在進入門檻上偏低。

    資本流向有跡可循。最近10年,常州房價幾乎翻了3倍。今年疫情過后,常州房價一路向上,6月二手房價漲幅0.8%,排名全國第12,全省第3,超越南京、無錫。

    2020年以來,長三角政策明顯傾向于防控市場上漲預期,最近的變化是,7月23日凌晨,南京七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,從加強土地市場調控、加強熱點樓盤銷售管理等方面出臺九項樓市新政,同時升級限購政策,明確夫妻離異、任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

    8月30日,江蘇無錫《市政府辦公室關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》發布,進一步升級了限購政策,在現有住房限購政策的基礎上,增加了對離異家庭購房套數的限制,規定夫妻離異后2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區范圍內擁有住房套數計算。在滿足合理住房需求的同時,防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

    與此同時,無錫對于房屋交易的稅費內容、貸款政策等也有收緊,并且嚴厲打擊炒作學區房概念、哄抬二手住房價格行為。

    常州8月26日參加了由住房和城鄉建設部(簡稱“住建部”)在北京召開部分城市房地產工作會商會,常州隨后會不會出新政?

    8月最后一周,常州樓市二手房掛牌均價從14235元變為14218元,下跌17元,由漲轉跌;常州最近三周在售二手房數量為21303套,21039套,21103套,上下震蕩。

    9月1日,無錫樓市新政宣布的兩天后,老張(化名)夫婦被中介趙?。ɑ└嬷?,他們雖然離婚了,但目前暫時還不能貸款買房,因為雖然兩人名下兩套房產已轉到老張夫人名下,而新政是按照離婚前房產數量統計的。老張夫婦原計劃通過假離婚以首套房名義買學區房。如今房子要全款,意味著這對夫婦有可能要賣掉手中一套房才能湊足房款。

    在長三角不同城市,十年間,房產中介門店與奶茶店漸次落戶于各個人流量較高的街區。更多的劉熙、老張夫婦們,想通過多買房實現資產保值升值,卻止步于政策首付門檻的抬高。無錫一家做一手代銷公司創始人對21世紀經濟報道透露,前不久,他簽下了一個樓盤的代銷合同,本以為可以在兩個月內賣掉手中房源的80%,現在看來銷量要減半。他目前寄希望于合作過的金融中介,幫自己的一些準客戶解決首付資金不足的問題。

    當溫州炒房團神話不再,炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。

    杭州“房事”小史

    2014年初的杭州,德信旗下的北海公園樓盤以相當于同板塊均價8折——1.58萬元/平方米出清210套房源,打響降價第一槍,此時,西子湖畔這座美麗城市房價已經陰跌3年。北海公園售樓處當年的情景是:一邊是銷售人員在沙盤前給不斷前來的客戶介紹項目,另一邊則是前幾期業主們在有序維權。

    長三角城市房價起伏跌宕。2010年4月中旬,“國十條”出臺,緊接著是“國五條”、“國八條”,杭州跟隨全國樓市進入當時看來是最嚴厲的調控周期。然而,伴隨調控升級,杭州土地市場卻驟然升溫,高價地頻現。2010-2012年,杭州出現了5個地價超過2萬元/平方米的項目。杭州房地產市場在2010年代初期就露出向上的苗頭。中海、濱江、融信等房企在2013年前后拿下的高價地,在2015年或虧本開售、或去化緩慢。

    直到進入2016年,杭州樓市開始飆升。因為G20峰會召開,2017年-2019年杭州人口凈流入分別在28萬、35萬、50萬人,連續三年持續凈流入,加上亞運會召開前的城市升級預期,杭州新房成交量在2016年首次邁過20萬套大關,成交金額高達3597億元,連續10個月成交量超過萬套,賣地1573.5億元。2017年開始連續三年賣地超過2000億元。這也為杭州充足的市場供應埋下伏筆。

    隨著杭州全新多中心格局的規劃調整,杭州樓市也迎來了爆發期。而另一方面,2016年下半年開始到2017年,杭州也迎來調控政策密集出臺。

    從2016年9月27日起,杭州“三箭齊發”維護房地產市場持續健康發展,9月28日起上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例和暫停購房入戶。2016年11月,杭州限購升級,擴大限購范圍與升級限購措施,外地人買房需提供1年以上社?;騻€稅證明,且不能通過補繳方式買房。

    也就是這一年,長三角的上海、蘇州、南京、合肥等核心城市密集出臺限購限貸政策,且力度較大;嘉興、無錫、寧波、揚州、常州等長三角次中心及環滬城市,隨后在2017年密集出臺限購限售政策,且較為嚴格;泰州、紹興、臺州、南通、鎮江、滁州等江浙節點城市,也在2017年陸續出臺限售限貸政策,但整體市場環境相對寬松。

    2017年3月,杭州頒布土地新政,限制地價過高推高樓市,明確規定當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售(現房銷售);溢價率達到70%時鎖定限價,轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時,轉入投報配建養老設施的程序。

    杭州樓市自此限購限貸限售限單身。

    雖然2017年政府政策一步一步地收緊,但是杭州房價依舊呈現上漲趨勢,普通工薪階層感嘆買房難。原因在哪?2017年3月12日,有網友在知乎上發問:杭州的房價算高嗎?另有網友回答:“一個地區或者城市人口持續凈流入,用淺顯的道理講就是房子會變成供小于求的商品,那么價格自然會漲上去。加之人民幣的購買力在下降,可謂1+1>2的效應就產生了?!?/p>

    從2016年開始,杭州房價從2萬多元/平方米一路飆漲到2020年,再未回調。相比北京上海,2016年的杭州房價對于投資客而言就是白菜價,而這一年的杭州,人口凈流入增幅高達8.9%,在全國范圍內位列第一。同年上海、北京和廣州,這一比例分別是3.43%、2.02%和-0.69%,分列第5、9和20位。

    人口流入、中國最前端的互聯網基地、拆遷戶入市、亞運會之前加快城市改造的愿景,都助推杭州房價暴漲。2019年6月,杭州“雙限”土拍新政出爐,新房售價自地塊出讓時就已被鎖定,這樣導致了多個一二手倒掛盤的出現,萬人搖樓盤不斷出現。

    今年,杭州再出臺相關政策,為預期上漲的樓市打退燒針。7月3日,杭州市發布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》,其中一條就是“明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房,自房屋網簽之日起,5年內不得上市交易”。

    杭州這一政策出臺前后,南京、寧波等也相繼出臺調控升級政策,預防樓市進入新一輪暴漲。

    長三角新一輪精細化調控大幕開啟。

    “深思熟慮”的城市

    9月4日一早,杭州市房地產平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“《通知》”),分別從土地、貸款、契稅、限購、搖號傾向無房家庭等方面制定出更完善房地產調控細則。一邊收緊投資客戶需求,一邊傾向無房戶家庭。

    限售升級之后,杭州一二手倒掛的“紅盤”將會越賣越少,投資客逐漸被擠出市場,據錢江晚報購房寶數據顯示,目前杭州市區住宅部分的可售建筑面積高達1417萬平方米左右,這意味著按照118平方米/套的均值匡算,這些即將入市的純新盤將帶來12萬套左右的住宅房源。2019年杭州賣出10.4萬套住宅,以此計算,這些儲備房源可賣14個月。加上市場上還有大量可售房源,目前杭州市區可售商品住宅已接近4萬套,鑒于潛在供應量充足,今年的住宅庫存量將穩中有升。

    實際上,杭州政府有一攬子政策儲備,何時出臺、怎樣出臺,都經過深思熟慮。很顯然,杭州新政在限購和搖號政策再“打補丁”之外,更傾向于精細化調控,防患于未然。21世紀經濟報道從業內人士處獲悉,杭州8月房價漲幅或在4.6%-4.9%區間,這距離傳聞中的房價漲幅不得超過5%的天花板有點近。升級調控也就在情理之中了。

    此外,還有市場傳言,杭州近期已經限發3.5萬元/平方米以上的樓盤預售證。但從8月份批出的部分預售證來看,蕭山、江干、臨安區仍然有多個3.5萬元/平方米的樓盤,最高是江干區某盤均價4.7萬元/平方米左右。匯港城(公園1872)78套房源均價4.23萬元/平方米。

    值得關注的是,杭州這次新政首度出現“限售5年”,但只是針對指定范圍內的買家,這表明杭州在控制市場熱度的同時,還給流量保留了空間。

    這要結合杭州特有的市場特征來看,杭州土地市場在2019年6月開始“雙限”,因此一幅地塊的利潤是能提前計算出來的,房企在杭州買地更多不是賺利潤,而是賺流量規模,整個樓市周轉起來之后,房企能保證融資,尤其最近金融監管層出臺了“三道紅線”規則,房企在融資端的需求更為迫切。

    杭州房企在杭州市場的打法不盡相同,市場分化也很明顯。盡管中海這樣的大房企在杭州的利潤目標已經從原來的15%下調至7%-8%,但杭州卻有濱江這樣的高周轉賺流量的房企存在,因此,杭州房地產市場的調控臨界點遠遠未到。

    誠然,紅盤對市場的提振效應非常大,如何調控市場熱度與流量平衡,需要杭州政府認真考量。此次政策也針對紅盤做了較大調整。業內人士預測,政府為了確保不出現萬人搖,接下來有可能會同時批出幾個紅盤預售證做對沖。杭州雙贏機構總經理章惠芳評價杭州新政“綿里藏針,精準調控”,接下來市場會冷一點,但也不會特別冷。

    “慢聲細語”式管控

    2020年是長三角樓市政策密集出臺的年份,也體現了政府管控精細化——頗有江南特色。仍然以杭州為例,根據市場行情,今年3月的時候,杭州就放寬過新房預售限制,政策于5月31日截止。新政實施期間,預售門檻降低,部分項目入市銷售時間獲得提前,企業現金流得到一定緩解。4月,杭州出臺人才優先購房,7月,杭州又出臺政策,對限購、限售、搖號政策再度細化。

    今年以來,南京、蘇州、杭州等30個城市放寬落戶政策、提高租住房和創業補貼力度。

    房地產調控政策轉入金融監管,8月16日,銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?!?。近年來,各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神,優化金融資源配置,嚴防資金違規流入房地產市場。

    8月20日,住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。金融監管層對房企融資設置“三道紅線”,房企融資壓力加大。

    8月24日,合肥長三角一體化座談會上,再次釋放“房住不炒”信號。

    8月26日,住建部和人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

    精細化調控還表現于,地方政府因城施策,調控政策松緊互現,推動區域市場平穩運行。比如,8月18日,南京出臺土拍新政,具體內容包括,地價觸頂后直接現場搖號,不再競建人才房;嚴格開發資質審查;提高競買資金要求;限制同一主體競買地塊數量等。

    房企的布局與調控密不可分。今年布局寧波的房企中,比較搶眼的有榮安、寶龍、萬科、綠城、濱江、德信等,拿地至少3幅以上,這幾家房企中只有榮安知名度略低,在榮安官網,其自稱“寧波第一家房地產上市公司和華東地區首家深交所上市公司,扎根寧波、深耕長三角、面向全國進行戰略布局,全國房地產開發企業百強,擁有上百個優質項目”。

    在寧波,2019年,萬科無論是銷售流量金額還是操盤金額都占據頭把交椅,2020年,綠城開始改變這一格局,今年上半年,綠城銷售額達到110億,至少在半年成績上已經超越萬科成為了冠軍。

    萬科是主動收縮寧波戰略布局還是被動減少市場份額?一個事實是,寧波在7月調控升級,提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。隨后寧波樓市降溫,土拍溢價率下滑,需求端出現萎縮,一二手房庫存上漲,供過于求的局面很快出現了。

    下半年,“含而未發”但可能出新政的長三角重點城市,還有無錫、南通等。

    同策研究院資深分析師王豐分析認為,現在政策仍然是查缺補漏,房地產市場預期目前還是穩定的:首先,市場需求主體向改善型需求轉變的趨勢明顯,改善型需求特點是自住、投資的界限不會太清晰,且比剛需群體的承受能力強,金融風險相對較??;其次、地方經濟恢復需要依靠房地產開發投資增長,如果在土拍市場熱度起來之后,又出臺“防預期”的樓市收緊政策,未來開發商或將很難。從個別城市來看,近期無錫調控政策收緊,主要是由于前期地王出現,以及個別板塊漲勢太猛。但從整體開看,后面城市出嚴厲政策的可能性不高,多是查缺補漏,2016年的時候已經很嚴了,進一步收緊的空間不大。

    記者博客|隨調控而動的房企

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