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    二手房貸趨緊:“插隊”防不勝防 剛需客很“受傷”

    2021年07月15日  05:00  21世紀經濟報道  周炎炎 

    當前,在房地產貸款集中度要求下,各家銀行的房貸,尤其是二手房貸信貸收緊,著急的有炒房客,也有剛需客。

    國新辦7月14日舉行新聞發布會,銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在會上指出,重點領域風險有效防控;房地產貸款增速降至10.3%,繼續低于全部貸款增速。

    當前,在房地產貸款集中度要求下,各家銀行的房貸,尤其是二手房貸信貸收緊,著急的有炒房客,也有剛需客。

    二手房貸信貸收緊,著急的有炒房客,也有剛需客。視覺中國

    高樓齡二手房“變相勸退”

    “有時候會出現一些不公平現象?!币晃簧虾5馁彿空邔τ浾弑硎?,目前各家銀行的客戶經理反饋,房貸放款一般都需要三個月以上,因為銀行在本季度的額度都已經用完,要等到下個季度,但有些客戶只需要等2個月,有些客戶則需要等4個月。

    他向記者打比方說,比如A是7月申請房貸,大約10月能獲批,B是8月申請的,按理說11月批下來,但是B彎道超車,與銀行內部勾兌好能提前到10月,也就是全程只需要等待2個月就能放款,而A則等到11月才能放款。

    也就是說,銀行房貸額度也出現了一些內部騰挪的空間,即便平均3個月放款也可能對客戶區別對待。甚至,有客戶反映需要跟銀行人員“打好招呼早放款”。而快速拿到貸款的,不乏一些總價較高的新房的首套首貸,而二手房的按揭貸款則被排在等待隊伍的后端。

    “這種情況肯定是有的,不過也要看各家銀行自己的政策傾向,以及看額度在誰手里?!币晃簧虾D炒笮蟹抠J經理對記者稱。

    上述購房者在購房群觀察到,由于上海新房積分制,有些利用家里老人的積分去購買首套新房的首貸客戶,哪怕貸款額度高至1000萬也可以很快下款,有些購買市區“老破小”的剛需者即便僅商貸200萬,也要等很久才能下款,還要冒著與上家合同違約的風險。

    “在銀行看來,新房的確是更好的標的,因為產權年限低,而很多二手房已經建成二三十年,從風控的角度上來看也不是優質標的,于公于私銀行都更青睞前者。所以在嚴控房貸額度增長的前提下,對于二手高樓齡的客戶算是變相勸退了?!鄙鲜鲑彿空叻Q。

    根據上海鏈家數據,2021年上半年,上海新房成交量大漲,成交套數全市累計49726套,同比增長59%;全市二手房累計成交套數18萬套,二手房交易總量還是高于新房成交。但值得注意的是,二手房套均總價336萬元/套,成交均價40793元/平方米,也就是說二手房的主流購置人群還是300-400萬預算的剛需客戶。

    “滬飄年輕人太難了,剛需也上不了車?!绷硪晃粍偰玫劫彿抠Y格的年輕人對記者表示,目前新房限價,在購房者眼中還是很有誘惑力的,但是大虹橋、金橋、寶山等區域要求的積分很高,動輒需要十幾年的社保記錄,而非熱點區域都集中在交通不太便利或者區域規劃欠佳的地段,對于剛剛在上海想要安居的年輕人來說,二手房雖然價格倒掛,但可能是不多的選擇中的優選,但房貸收緊讓他們很“崩潰”。

    房貸風控全面升級

    通過多方走訪,記者了解到,各地銀行對房貸客戶的風控要求也全面升級。

    比如,一直以來上海要求購房者的月收入流水是月供的兩倍,即如果每月還貸金額1萬元,則要求貸款人每月收入2萬元以上。這之前的操作空間比較大,比如按照稅前收入進行認定,甚至少數人偽造收入證明,提高個人月收入來實現“2倍覆蓋”的要求,但銀行有時候不予深究。但目前銀行嚴格認定三種“有效流水”,包括工資流水、轉賬流水、自存流水,并進行全面自查,而且看的是稅后收入,并非稅前收入,房貸額度空間進一步縮小。

    也有北京的購房者反饋,如果在辦理房貸前辦理了大額消費貸,那么房貸申請很可能被拒。這也是銀行收緊房貸,主動降杠桿的行為之一。

    “這一輪對房貸的收緊的確打擊到了一部分‘裸泳’的賭徒?!币晃环康禺a行業觀察者表示,經此一役,一些手中沒有資金,依賴杠桿,并不斷將風險轉嫁給下家的炒房客都銷聲匿跡了,一些有實力的炒房客的動作也少了。

    值得注意的是,7月9日起,上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。上海市房管局強調,對誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為,將會同相關部門采取暫停網簽等措施予以嚴肅查處。

    而7月13日中午,有一張網絡截圖火了,是關于上海北外灘的某樓盤一期到三期的40多套房源無一例外全部沒有通過價格核驗的。目前這張截圖的真實性未獲證實,但轟動各個購房群,因為這也意味著:類似于深圳的二手房指導價,上海一二手房價格倒掛現象將會減少。

    但也有購房者表示,這只是增加了購房者的首付壓力,“如果一套房子1300萬,核驗價格最終只有1000萬,房東肯定會高價搭售一些別的物件來維持原價,比如買下他的家具、字畫,最終只不過這300萬成為了隱性首付的一部分,銀行去杠桿,風險轉嫁到客戶自己身上?!?/p>

    一位接近貨幣當局的人士對記者表示,以房貸為主的居民中長期貸款增幅還將繼續收縮,今年下半年抬升的難度也很大??梢姺抠J趨嚴的日子或許還將持續一陣子。

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