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    “限價”轉向二手房 多城一二手聯動穩預期

    2021年07月28日  05:00  21世紀經濟報道  孔海麗 

    二手住宅成交顯著回落,6月成交僅23.7萬平米。

    2021年2月以來,以深圳首發“二手房成交參考價”為風向標,多城市跟進該政策,房地產調控持續深入,全方位管控的格局愈加明顯。

    據不完全統計,加上7月26日新宣布二手房成交參考價機制的無錫市,截至目前,已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫7個城市實施二手房參考價制度。

    除此之外,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,全國至少還有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控,管控形式多樣,涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等。

    從新房的“四限”(限價、限購、限貸、限售)到二手房的“限價”,意味著調控政策開始啃下“沒抓手、沒工具、主體難以監管”的二手房市場這塊硬骨頭。

    多位分析師向21世紀經濟報道表示,二手住房成交參考價制度的推進,成為今年存量市場最重要的一項政策,考慮到前期城市政策效果良好,不排除后續在更多熱點城市落地,未來全國房價或呈窄幅波動。

    億翰智庫則進一步指出,2021年上半年房地產調控政策呈現出長短并行,全方位、體系化趨勢明顯的特征,即房地產市場調控的長效機制不斷落地,短期調控工具逐漸體系化,總體上向全方位管控發展。

    雙管齊下控熱度

    “新房限價往往導致熱點城市出現一二手樓價格盤倒掛?!逼桨沧C券分析師楊侃表示,不同于政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環節限制新房售價,二手房所有權在于居民,無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格。

    兩者之間的差異,導致在“買到即賺到”的刺激下,大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購房需求入市,進一步推升新房市場熱度。今年以來,西安、杭州等熱點城市更是再現新房“萬人搖號”的現象。

    而這是一個惡性循環。在火熱的新房市場“中簽難”、無法滿足購房需求的家庭,被迫進入二手房市場,又進一步推高了二手房價格。

    “不把二手房控制住,新房價格就很難管控?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,一二手房價倒掛也助長了打新與投機炒作。

    早在深圳出臺二手房成交參考價前兩個月,深圳更是出現了小區業主通過微信群發布集體漲價言論,惡意炒作二手房價,被主管部門約談相關當事人并暫停該小區二手房網簽手續。

    “考慮新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度,二手房市場亟待規范?!睏钯┍硎?,二手房成交參考價機制實施之后,深圳二手房成交大幅回落,樓市熱度趨穩。

    今年2月深圳二手房掛牌量指數環比1月下滑74%,盡管2月有春節假期的影響,但從后續月份表現看,二手房掛牌量指數仍維持極低水平。

    二手住宅成交亦顯著回落,6月成交僅23.7萬平米,大幅低于去年的月均值68.3萬平米,同比下降73.8%。

    來自易居研究院的統計數據更是顯示,今年1月份深圳二手住房成交價格出現歷史最高點,即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進,到了6月份,其價格為61500元/平方米,二手房成交價格縮水了15%。

    一二手聯動之下,二手房成交參考價機制實行后,市場回落的節奏也傳導到了新房市場。

    隨著深圳二手房市場熱度不再,疊加積分搖號購房等政策出臺,抑制炒房客行為,居民購房趨于理性,新房熱度逐步下滑。平安證券統計數據顯示,深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況,目前部分新盤開盤去化不足100%,如恒壹四季華府認購人數不足推出房源數量,中簽率達154%。

    未來或有更多城市“限價”

    深圳率先打響二手房價格管控第一槍之后,寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫相繼跟進。

    政策基本面均聚焦在“穩預期”。

    從政策內容看,一方面官方發布全部或重點小區二手住房參考價格,另一方面是要求相關機構將其作為參考依據,包括房地產經紀機構應下架價格偏高房源,銀行將其作為商業貸款發放依據等。

    以深圳為例,二手房參考價格機制出臺后,房地產經紀機構APP、官網上所有房源掛牌價格均改為參考價格,而不再由業主隨意提高,疊加成交價格信息不透明,降低房價上漲預期的自我強化,有效緩解購房者對于房價上升的擔憂,炒房氛圍得以抑制。

    諸葛找房數據研究中心指出,公布小區參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期,賣方在指導價格低于報價時可能選擇收回房屋,買方在選中房屋價格高于參考價格后會延緩入市時間,因此導致市場成交量價立即下行。

    “深圳的二手房成交價格縮水15%,是現在很多購房者都很關注的數字,因為大家都會問,跌了沒,跌了多少?!眹儡S進表示。而對于最新跟進該機制的無錫,嚴躍進認為,無論是市場預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關系變化,都會促進二手住房市場的降溫。

    李宇嘉也表示,二手住房成交參考價格發布機制下,賣家掛牌意愿明顯減弱,不愿意掛牌或不愿意以參考價來掛牌,這導致成交受阻。此外,買家預期同樣不再積極,觀望情緒濃厚。

    值得注意的是,二手房成交參考價機制中有一個亮點,即銀行將其作為放貸依據,若成交價格高于參考價格,商業銀行僅按照參考價予以放貸,差距須由購房者自行解決,將變相提高購房首付,此為從需求端抑制二手房市場熱度。

    多位分析師認為,后續二手房成交參考價制度或將在更多熱點城市落地,尤其是前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。

    與此同時,億翰智庫指出,銀行的參與對“二手房指導價”政策效果有著重要作用?!叭绻y行不按照指導價貸款,指導價的作用更多地在于平緩市場情緒,對市場成交價格的影響較小?!?/p>

    億翰智庫強調,從土地出讓到新房再到二手房,是一個相互關聯,相互影響的整體,要想控制住房價,只針對部分環節的調控容易導致整體失衡,需要從全局出發,整體調控。

    無疑,自2020年年中以來,從“三道紅線”到“貸款集中度管理”再到“集中供地”,從“房地聯動”到“新房價格管控”再到“二手房成交參考價”,房地產調控政策愈加強調體系化與全方位,“穩預期”目標則貫穿始終。

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