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    房貸收緊下二手房成交量卻兩月連漲:上海的市場承接力有多大?

    2021年07月08日  05:00  21世紀經濟報道  唐韶葵 

    7月7日,總部位于浦東的信棟地產創始人徐棟對21世紀經濟報道記者透露,中介對于房地產行情變化是最敏感的,最近由于房貸收緊,上海二手房成交行情不好,中介門店出現一波并購潮。

    近期,全國一批城市房貸放款周期拉長,利率上調,上海市場也受到影響。即便是傳來政策利好的浦東區,二手房帶看量也明顯下跌了。

    7月7日,總部位于浦東的信棟地產創始人徐棟對21世紀經濟報道記者透露,中介對于房地產行情變化是最敏感的,最近由于房貸收緊,上海二手房成交行情不好,中介門店出現一波并購潮。

    然而,上海中介機構最新統計數據顯示,在4月成交量較3月暴跌1.5萬套,僅成交約2.3萬套之后,上海5、6月份的二手房成交出現兩連漲:5月成交約2.5萬套,6月成交約2.7萬套。對此,徐棟指出,影響交易量最主要的因素是價格,目前房東還是不愿意降價,整體仍是下滑趨勢。

    劉華(化名),是一名互聯網從業者,他今年初在上海買了一套住宅,本來準備貸款1000萬,突然遇到房貸收緊,貸款直接批不下來了,劉華最后不得不找朋友借錢周轉。

    硬幣的另一面是,上海部分高端住宅價格漲幅明顯。劉華年初買的房子,總價3000萬左右,最新的市場報價達4500萬左右,相當于半年多時間內漲了大約1500萬;一名浙江小房企負責人年前在古北某項目買下一套總價4000多萬元的大平層,最近二手房市場叫價約6000萬。

    公開數據顯示,2020年,上海2000萬-3000萬的房子成交套數是1583套,3000萬-5000萬的成交套數是971套,5000萬以上的成交套數是256套。由此可見,上海每年對于2000萬以上高端住宅的市場承受程度為數千套,但需求也沒有大眾想象的那么大。正如徐棟所言,二套剛需買家很容易受到政策影響,由此產生資金恐慌。

    市場短暫企穩

    某種程度上看,上海房貸收緊,讓市場短暫企穩了。

    由于集中供應與網簽有先后順序,上海4、5月份成交的部分新房網簽有可能會順延,才會導致連漲兩月的現象。但三個月月均2.5萬套的成交量不算少,主要還是看7月的成交量變化。

    上海中原市場分析師盧文曦指出,6月份網簽的交易有部分來自于五月底成交的新房,這個時間節奏與過去就不一樣了。新房因為受調控影響的因素更大,所以不一定能夠反映市場的真實情況,加上價格限制在上下5%的幅度調整,漲幅是鎖死的。當然,也有業內人士指出,以上海目前新房搖號積分越來越高的趨勢看,需求正在沖頂。二手房市場也有類似需求沖頂的反映:價格微漲,成交其實在下行。

    對比上海,杭州二手房成交卻出現明顯的三連降。在政策加碼和房貸收緊的雙重影響下,二手房成交活躍度持續下降。按照常規,杭州近期一手房搖號熱度迅速上升,二手房趨勢不應該是下跌的。上半年,杭州市區二手房成交近5.4萬套,相比2020年上半年幾乎多了1.4萬套,這一成交量創下2018年以來新高,其中住宅占比91%。隨著調控加碼,從4月開始,杭州市區二手房月成交量三連降,5、6月的成交更是不足萬套。

    盧文曦認為,杭州的“降”也要看幅度,今年一個月杭州成交二手房1萬多套,但4月份杭州二手房成交還沒跌破萬套,5月份也只不過比4月份少了一點點。

    值得關注的是,杭州與北京、上海不一樣,它主要依賴于新房市場。反觀杭州新房在4月份有一個集中放大的成交量,與新房預售證集中釋放正相關;后面到了5、6月份,下降得比較明顯。

    可以說,經歷這一輪調控政策升級、打補丁之后,包括銀行信貸政策,也是想把資金引導到實體經濟去。因此上半年對于經營貸等違規資金入市予以嚴查。

    這一原則放到上海市場,表現為越來越趨向于房源入市的總量控制,新房集中供應,導致供應節奏變化。換言之,過去的那一套市場銷售經驗幾乎沒有太大作用。盧文曦舉例稱,6月份的上海市場,包括新房、二手房都有一個反超的跡象。4、5月份大量新盤供應之下,二手房成交也面臨反超,反超的幅度超過市場預期,從2.3萬套到2.5萬套,再到2.7萬套。同時也說明上海承接力強。

    另一方面,上海房貸利率的上調,加速了二手房交易的下滑。第三方機構統計數據顯示,截止到2021年6月份,多家銀行至少上調了30個基點,最高的漲了75個基點,其中以四大行尤為明顯。四大行先行情況下,其他銀行緊隨其后也都有不同幅度的上調。

    今年2月開始,國內房貸市場利率進入拉升通道。據融360大數據研究院監測,截止到今年5月18日,全國42個重點城市中,21城市的房貸利率平均水平環比上漲,3個城市的漲幅在10BP以上。全國首套房貸款平均利率達5.33%,二套房貸款平均利率達5.61%。

    作為一線城市中房貸利率最低的城市,上海首套房利率最低能申請到4.65%。業內人士指出,目前的上海房貸利率可能是未來2-3年最低的水平。

    徐棟表示,盡管放款周期拉長,現在普遍在4個月左右,但只要符合條件、能申請下來,銀行利率一般不會調高,除非有其他特殊原因。但近期內,徐棟的門店還沒有一個客戶有銀行貸款申請下來的,都還在排隊狀態。

    成交兩連漲的邏輯

    上海的市場承接力強,或許與房貸利率關系不大,但可以肯定的是,調控密集周期內的上海市場,客戶群體情緒變化比較微妙。盧文曦指出,只要市場上有任何風吹草動,都會加速一單正在談判的交易,比如信貸收緊的消息最初傳出的時候,買賣雙方都會抓緊先簽約走流程,客戶的心理就是簽好約就去排隊申請貸款,越快排隊申批也就越快走完流程?!傲路菡檬巧习肽甑囊粋€節點?!北R文曦表示,這對6月的成交量上漲起了一定作用。

    此外,調研數據表明,今年上海的大學畢業生依然有90%愿意留在上海。上海對于全國的人才吸引力依舊維持高水準,這反過來就推動了市場預期。

    上海過去一年房價上漲導致購買面積的變化是非常明顯的,比如同樣的地段同樣的購房預算,今年比去年少買一個房間的事,在上海學區房板塊里很常見;全國房貸的平均利率,已經連漲4個月,而上海目前利率上調還不明顯。不少買家想乘利率低位買房,這也是上海市場承接力強的一個誘因。

    市場承接力強,樓市怪象自然不斷出現。日前,上海就有兩個新盤出現了奇葩現象:復興瓏御入圍的客戶中,有59位滿分選手,以及2位差一個月的滿分選手。按照前述的上海高端住宅成交數據,買得起復興瓏御的人是數以千計的,但符合條件的卻是鳳毛麟角。

    最近,寶山區上實海上菁英在選房階段出現“房源離奇消失”情況:一共推出552套房源,但在330組家庭選完后,僅剩172套房,其中50套房源“憑空消失”。對此,上海市寶山區房管局市場科相關工作人員回復記者詢問表示,已經讓開發商進行自查有無違規情況,但自查結果是沒有任何問題,接下來房管局準備介入。

    海上菁英現場的代理人員表示,“房管局正在查,查完之后就是該怎么處罰怎么處罰,總歸要給市場一個交代?!北R文曦認為,當前市場管理也比較嚴謹,對突發事件跟進比較及時?!罢{控基調目前不會變,一旦有異動或有新情況新現象干擾市場正常運行,那么政策還會繼續升級?!?/p>

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