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    連續3個月下跌!深圳二手房價格調控效果顯著

    2021年08月17日  05:00  21世紀經濟報道  王帆 

    8月16日,國家統計局數據顯示,深圳7月二手住宅價格指數環比下滑0.4個百分點,這也是今年5月以來的連續第三個月下跌。

    “全國都在看著深圳?!鄙钲诙址炕蛴欣^續降溫空間。

    8月16日,國家統計局數據顯示,深圳7月二手住宅價格指數環比下滑0.4個百分點,這也是今年5月以來的連續第三個月下跌。

    二手房成交量也持續處于低位。根據深圳中原地產的數據,今年6月和7月,深圳的二手房成交量均低于3000套??晒﹨⒄盏氖?,去年6-8月,深圳二手房成交量每月均突破10000套,7月更是達到13000余套的峰值。

    2020年的“715新政”,被認為是深圳樓市的一個“分水嶺”,而今年,調控進一步加碼,在發布二手房參考價、打擊違規加杠桿等重拳措施之下,深圳的二手房交易進入了一個量價齊跌的周期。

    在市場人士的普遍預期下,伴隨著調控的持續發力,未來一段時間內,深圳的二手房市場仍將處于低迷狀態,價格也有繼續下調的空間。

    某種程度上,深圳的房地產市場走向、調控措施在全國有著風向標的意義,有業內人士稱,“全國都在看著深圳”。以二手房參考價為例,在深圳之后,包括成都、西安、東莞等在內的十多個城市也陸續跟進。

    從全國的情況看,國家統計局數據顯示,7月,70個城市二手住宅銷售價格指數環比、同比漲幅總體回落,在分析人士看來,在當前各類政策管控下,二手房價格整體進入了降溫通道。

    二手房單月成交已跌破3000套

    2020年4月底,深圳住建局相關人士在本地的一個電臺節目中表示,“對于房價上漲,我們不是沒有手段,我們準備了很多手段?!?/p>

    不久后,被稱作“715新政”的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》落地,隨后,深圳經歷了二手房交易顯著下降、從低谷逐漸回升的階段,而今年2月,二手房參考價的發布,進一步助推了樓市的降溫。

    根據深圳中原地產的數據,今年1-7月,深圳二手房成交量分別為7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套和2557套。

    一般而言,月成交5000套被視作是深圳樓市的“榮枯線”,以此為標準,今年已有5個月的成交量低于5000套,并且自4月起就呈現持續下滑的趨勢,7月的成交量已經觸及2013年以來,除春節月份之外的最低點。

    8月的情況也不容樂觀,深圳市房地產中介協會的數據顯示,8月2日至8日,二手房周網簽量再度下探,僅為556套,首次跌穿600套關口;8月9日至15日,周網簽量為525套,如按此趨勢預計,8月網簽量難超3000套。

    美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者表示,目前的成交量下滑,很大程度是因為在調控的影響下,需求方處于觀望狀態,而隨著二手房市場進入筑底期,成交量還將繼續橫盤一段時間。

    一部分潛在買家的情況屬于“被迫觀望”,根據去年“715”新政的規定,深圳戶籍者需滿3年社保才有購房資格。一位白領表示,政策出臺前她就已經在考慮買房,但入戶深圳后社保尚未滿3年,買房計劃只能暫停,最快要到明年才有資格。

    低迷的二手房成交量也波及了中介行業。8月16日,21世紀經濟報道記者聯系了羅湖區的一名地產中介,他表示去年“715新政”之后就感覺這一行不太好做,春節前轉了行,躲過了今年繼續下行的行情。

    市場上更是出現了深圳中介行業“離職潮”“關店潮”的傳聞。深圳市房地產中介協會在7月底公布了一份數據回應稱,以6月30日為時間節點,深圳有效實名登記從業人員數量同比下滑了11.8%,總體仍處于平穩的水平。

    該協會還通過調查問卷進行了一次摸底調研,結果顯示,已關閉門店且已辦理工商注銷的門店占總調查樣本的2.5%,已暫時停業但未辦理工商注銷的門店占總調查樣本的5.3%。協會同時指出,不可否認,由于市場的持續低迷,房地產中介行業吸引力相比以往確實有所下降。

    價格或將繼續下跌

    今年5月,國家統計局數據顯示,深圳二手房價格指數環比下滑0.1個百分點,這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數的首次下滑。

    這一下滑被認為具有標志性的意義,表明深圳上一輪的房價上漲開始觸頂回落。事實也證明,隨后的6月、7月,深圳的二手房價格指數繼續下跌,并且跌幅有擴大的趨勢。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,深圳的調控并沒有停止或放松,今年下半年,二手房價格還會繼續下跌。

    今年4月初,網民公開舉報“深房理”違法違規炒房。深圳住建局等七部門迅速成立聯合調查處理工作組,近日,有關責任單位和人員已被依法依規啟動問責和處罰,2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

    這些措施,都傳遞出了深圳打擊住房炒作、穩房價的決心,不只如此,調控還將持續深化。

    7月底,《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》公開征求意見,其中,推行大學區招生、建立義務教育學校教師交流制度等引起了市民的廣泛關注。

    福田區的一名地產中介透露,大學區招生的消息一出,就有學區房業主因為擔心后續的政策變化,積極掛盤放賣,但買家也有同樣的擔憂,有的買家離小孩上學還有較長一段時間,更是變得謹慎。

    李宇嘉認為,近期,國家將打擊學區房炒作提高到了史無前例的高度,深圳作為先行示范區,接下來也一定有實質性的動作。此外,“完善二手住房價格引導機制”也寫入了深圳社會建設的文件中,意味著這一措施將長期堅持,這也將成為促成學區房降溫的一個重要因素。

    從供給端來看,2020年,深圳居住用地供應達到362.8公頃,對比2019年增加了一倍有余。2021年,深圳計劃供應的居住用地繼續保持在高位,達到363.3公頃,今年還提出將“實施大規模住房建設計劃”。

    中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示,大規模、持續性地供應宅地,實施供給側的“戰略突破”,意味著政策重心從多年來的需求側轉為供給側,這是深圳房地產領域的革命性大動作。

    何倩茹則表示,政府出臺二手房參考價,縮小了二手房與新房的價差,所以,市場的觀望態勢也從二手房傳遞至新房。而新房供應大幅增加的預期已經比較明確,購房者的心態變得更平緩,購房周期變長。長遠來看,預計市場會有回暖之時,但不會以爆發的形式出現。

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