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    量跌價難漲 7月樓市進入“減速”通道

    2021年08月17日  05:00  21世紀經濟報道  張敏 

    在經歷了連續多月的“高速奔跑”后,房地產市場終于出現“減速”跡象。

    在經歷了連續多月的“高速奔跑”后,房地產市場終于出現“減速”跡象。

    國家統計局于8月16日發布了7月房地產市場相關數據,其中有兩項指標的變化值得關注。今年7月,70個大中城市房價環比漲幅繼續收窄。其中,一二三線城市房價全部收窄,還是今年以來首次出現。7月單月,全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙同比下降,同樣也是今年首次出現。

    這種情況表明,經過調控政策持續不斷的施壓,房地產市場的量價走勢均在趨于溫和。

    一些機構認為,這可能成為今年樓市的重要轉折點。由于樓市調控政策已在土地、金融等供給端全面發力,調控范圍也延伸至二手房、租賃、城市更新、物業管理等全部鏈條。預計下半年,市場熱度有望進一步回落,房價也難以維持明顯上漲。

    單月交易量年內首次下降

    國家統計局發布的數據顯示,1-7月份,全國商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;商品房銷售額106430億元,增長30.7%。

    今年以來,信貸政策一度寬松,加之部分區域的新房和二手房價格出現“倒掛”,刺激了需求大量釋放,也令樓市一直保持高位運行。其中,3月至6月的月度成交規模始終高于上年同期,并使得今年的樓市交易量繼續維持在歷史同期最高水平。

    中原地產首席分析師張大偉指出,由于疫情等各種原因,居民海外投資銳減,資金回流,進一步加劇了市場的升溫。

    但到7月,這種勢頭開始得到遏制。7月單月,全國商品房銷售面積13013萬平方米,比6月下降41.5%之多;與去年同期相比,也有7%的降幅,7月的商品房銷售額也低于去年同期。這也是該指標今年以來的首次下降。

    在交易量出現下滑的同時,房價漲勢也在收窄。在國家統計局監測的70個大中城市中,房價上漲城市數量減少、房價下跌城市數量增多,是近兩個月來的顯著特點。其中,7月有16個城市的新房價格環比下降、26個城市的二手房價格環比下降,數量均為年內最多。

    分城市能級來看,一二三線城市新房和二手房價格環比漲幅均出現回落,其中,一線城市回落幅度最大。

    與去年同期相比,這些城市的房價漲幅也以持平和回落為主。

    樓市在7月出現“量跌價穩”的變化,主要源于信貸政策的收緊,以及需求端政策的“打補丁”。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示:一方面,房地產貸款集中度管理下,上調房貸利率、延長放款周期的銀行增多;另一方面,上海、杭州等一二線城市收緊調控,在房屋贈與、落戶買房、限售等方面補漏洞。金融收緊與行政調控下,供需兩端預期均受到影響,購房者入市更理性、謹慎,房價上漲預期減弱。

    其中,二手房價格的調整幅度超過新房,在一定程度上化解了價格倒掛帶來的恐慌。7月,上海執行二手房掛牌價核驗,西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價,成都公布第二批二手房指導價小區……這些政策都有利于二手房價格的平穩。

    此外值得注意的是,住建部于7月29日約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市,并將其納入房地產市場監測重點城市名單,說明“調控向三四線城市滲透”。

    調控定力不變

    實際上,7月的“量跌價穩”,也是上半年以來各項樓市調控政策作用疊加的效果。根據中原地產的統計,今年1-7月,各級監管部門共出臺房地產調控政策352次,平均每天就有超過一項調控政策出臺。

    這些政策的力度和范圍都屬空前。在調控手段上,監管層借助限購、限貸等措施對需求端進行抑制的同時,加大了土地、金融等供給側的改革;在調控范圍上,從傳統的房地產開發投資領域,逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新,乃至物業管理等各個鏈條。

    根據官方數據,除量和價的變化外,多項房地產指標出現下行。7月單月的房地產開發投資額為12716億元,環比下降28個百分點;今年1-7月,全國房屋新開工面積累計同比年內首次轉負,單月新開工面積同比連續4個月下降;同期,房企拿地面積和土地款成交金額雙雙下降。

    今年前7月,到位資金118970億元,同比增長18.2%,增幅連續5個月下降。其中,與今年第一季度相比,定金及預收款、個人按揭貸款兩項指標的增速分別下降48%、33%,說明信貸收緊的效果顯著。

    7月份,房地產開發景氣指數為100.98,連續5個月下滑。

    7月通常是經濟政策的半年度總結和調整節點,房地產政策也往往在此時迎來強化或調整。

    今年7月,出自監管層的樓市政策表態空前頻繁。7月13日,住建部、發改委等八部委出臺《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,對房地產市場秩序進行全面整治;7月22日,加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開,強調“房住不炒”“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)、不把房地產作為短期刺激經濟的手段;7月30日,中央政治局會議召開,再度強調“房住不炒”“三穩”。

    這些表態強化了政策的基本面。多數分析人士認為,調控政策目標不變,力度也不會出現松綁。今年三季度,市場大概率會延續降溫的過程,交易量可能繼續下挫。

    許小樂認為,未來房價繼續趨穩。一方面,“房住不炒”及穩地價、穩房價、穩預期的調控定力下,現有政策的調控效果將持續釋放,出現市場波動的城市將快速通過新的調控手段進行平抑。另一方面,年內第二、三批集中供地的定價及競價規則將進一步優化,利于平穩市場預期。此外下半年的新房市場供應季節性增加,重點城市供不應求矛盾緩解,也利于房價平穩。

    “房地產市場經歷了疫情后的高峰,逐漸開始‘退燒’,從市場走勢看,2021年房地產市場將逐漸平穩?!睆埓髠フf。

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