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    上海二手房隱秘的角落:成交冰點下的“附加協議”

    2021年08月18日  05:00  21世紀經濟報道  唐韶葵 

    綜合鏈家地產、中原地產的數據顯示,上海7月二手房成交2.4萬套不到,相比6月份的2.8萬套已明顯下跌,而且7-9月是二手房成交的傳統淡季。但如此冷淡的開場,2021年上?!敖鹁陪y十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業人員的預期。

    段子成真。

    此前上海中介業務員朋友圈曾流傳一個段子:“房子內的名畫一起打包售出(‘名畫’僅僅是隨手涂鴉)”;如今,“名畫”竟然被寫進房屋買賣合同中附加的“補充協議”,只不過大多是以“裝修補償款”或者“車位買賣”的名目。

    補充協議中的金額在幾十萬到幾百萬不等,一般而言這筆資金需要買家在簽署房屋買賣合同之后,過戶之前交付。這樣的協議也是作為附加文件放進合同里的。

    21世紀經濟報道記者走訪市中心到郊區多家中介,發現上海二手房調控政策連續出臺之后,二手房成交瞬間跌入冰點,市場流動性堪憂。與此同時,“補充協議”作為解決“核驗價”出臺之后的差價補充協議,被大小中介廣泛推廣,但也有少數頭部中介沒有過于強調這一協議,建議買家稍微等一等“細則”出臺。

    上海二手房“補充協議”浮出水面,與過往的“陰陽合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促成交易的一個手段,也導致成交急速下滑。

    中介門店業務員對21世紀經濟報道記者透露,7月底以來,門店成交僅有一兩套,甚至零套。價格方面有松動的也僅是一兩套,不少房東看到市場行情如此快速下行干脆也就不賣了。

    綜合鏈家地產、中原地產的數據顯示,上海7月二手房成交2.4萬套不到,相比6月份的2.8萬套已明顯下跌,而且7-9月是二手房成交的傳統淡季。但如此冷淡的開場,2021年上?!敖鹁陪y十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業人員的預期。

    原因很簡單。7月9日,上海針對二手房市場突發新規,要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息的核驗,從7月19日起,所有未通過核驗的房源一律做下架處理;8月6日起,上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則,即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中,相對最低的價格審批貸款額度(簡稱“三價就低”)。

    今年上半年,上海二手房市場經歷了量價齊升,背后的推手則是巨量的市場資金流動規模。如今,二手房流量沖頂之后,或許要面臨過山車般的行情了。

    二手房掛牌量減少20%以上

    “目前房東放出來的80%的二手房價格都是高于核驗價的?!敝薪殚T店工作人員反映,核驗價出來之后,今年內網房源明顯少了很多,至少20%,比如一個小區常態有10套房子在賣,但是現在也就五六套在掛牌。

    當下二手房市場中的買賣雙方還必須面臨的一個境況是:貸款審批周期與交易周期的延長。目前每一筆房貸的審批需要一兩個月,過去只需要半個月;貸款下來之后,銀行放款給房東,需要6個月。如若加上簽合同需要半個月到1個月,整個房產交易周期就要八九個月了。

    上半年的上海二手房房價已經歷過一波漲幅。上半年,市區二手房漲幅10%-15%,但外環外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例,有三個動遷小區,這批動遷戶拿著動遷補償款買房,資金流向嘉定、寶山、松江,這三個區域的二手房成交量大漲。也正因此,有中介人士認為,下半年會有一個二手房購買的窗口期。

    二手房成交量上漲,銀行放貸額度也會相應上調,限貸調控在所難免,導致貸款政策周期拉長。隨著調控接踵而來,二手房目前已進入調整期。不止上海,北京、深圳也已出臺過二手房指導價政策,杭州、南京購房社保年限上調等。

    “附加協議”浮出水面

    上海自核驗價出臺意味著什么?將房子掛牌之前,房東需要拿著產證、戶口本先去核驗,然后政府給出一個核驗價格,今后基本上是按照這個價格來交易。比如一套房子核驗價是400萬,但是房東要賣500萬,買家也只能按照400萬的總價去申請貸款。換言之,買家需要多給100萬的首付。交易瞬間放緩,甚至很多門店大半個月來零成交。中山公園某中介門店工作人員反饋,中山公園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。

    一家頭部中介在上海外環外的門店員工反映,月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的房子,總價535萬,核驗價4.7萬元/平方米,房東售價5.5萬元/平方米,多出的價格部分由買家以現金形式給房東。

    “三價就低”的貸款新政出臺之后,有的中介怕買家資金不足,產生買賣糾紛,還暫停了遞交合同,讓買家稍微再等等政策走向再說。

    “上個月底到這個月,目前我們這邊暫時沒有二手房成交?!币幻薪殚T店員工表示,“三價就低”政策還是比較嚴的,但是也有對策。比如在補充協議里寫清楚,房東家里有一個東西,字畫或者其他奢侈品,這個東西包含在房價里一起賣給買家;或者一個價值8萬的車位賣出30萬的價格。當然,字畫或者車位是以現金形式交易的。

    “我們公司對客戶會說以‘裝修補償款’補給房東核驗價之外的差價,就是說這個協議一定要寫在網簽合同里面?!币幻薪殚T店業務員說,比如一套房子的總價是500萬,但是政府給的核驗價格是400萬,就得按照400萬來交易,而銀行貸款額度則按照“合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價”三個價格中最低的價格來審批貸款。多出來的100萬,據中介業務員透露,可以分兩種方式支付,第一種方式是以現金的形式給到房東,但由于銀行有監管機制,買家也不能直接打錢給房東,只能通過購買車位或者房子里的貴重物品、裝修款等方式變通。而對于買家關于“等正規流程那部分交易完了以后,再把剩下的差價打給房東”這一說法,中介業務員予以否定,指出房東出于防范風險考慮不會答應買家在成交之后打款。

    據了解,相關部門也不去查“補充協議”。而這樣的“補充協議”與以前的“陰陽合同”顯然大不一樣。以前的“陰陽合同”是從買家“便利”角度出發,為了多貸點款把房屋交易總價做高;或者為了避稅把總價做低。如今的“補充協議”按照“核驗價、涉稅評估價、銀行評估價”這三個價格取最低的一個價格去交易,這對于剛需買家來說,影響比較大。

    一名中介人士指出,“(裝修)補償協議是三價取低之后才出來的”。

    首套房首付50%以上

    “說白了,核驗價是打壓房東的價格,跟買家是沒關系的,但是房東要賣的價格是市場價格,實際影響的是買家?!鼻笆鲋薪殚T店業務員補充道,補充協議是買家與中介、房東協商好,加進購房合同的,“房管局是不給你加的,需要你自己跟中介、跟房東協商好去加”?!笆滋追炕疽獪蕚湮宄傻馁Y金,二套房要準備八成的資金?!?/p>

    今年貸款政策趨嚴。一個背景是,上半年上海新房的銷售額遠超去年同期的銷售額,由此可見,一手房銀行按揭額度增長也非???。鏈家數據顯示,今年上半年全市新房成交套數同比增長59%。一旦二手房的按揭額度也增長,對于銀行而言,房貸壓力也隨之增長。二手房貸放款周期被拉長也就不難理解了。加上上海剛剛提高了房貸利率,不少二手房買家開始持觀望態度。

    此外,7、8月份,新房的發售量因為疫情原因減少。9月份的上海,或迎來43個新盤開盤。

    這就是為什么上海二手房市場最近的資金流動性減弱了。但業內人士不認為上海房價會大跌,僅僅是市場不好的時候,買家可以談談價?!叭ツ甏汗澏际侨畈毁J款的客戶?!?/p>

    8月16日,大寧核心區域成交一套小三房,同比上月同一戶型降了70多萬。中介門店工作人員再三確認買家能否按照涉稅評估價的65%申請貸款,才讓雙方繼續交易。對此,業內人士指出,上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠,只要貸款不松動,市場將震蕩下行至2018-2019年的水平。

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